Acheter un bien immobilier en Suisse : tout savoir

Acquérir une propriété en Suisse attire de nombreux acheteurs potentiels, tant pour la qualité de vie exceptionnelle que pour la stabilité économique du pays. Pourtant, le marché immobilier suisse, bien qu’attractif, peut s’avérer complexe, notamment en raison de sa réglementation stricte et des coûts souvent élevés. Que vous soyez citoyen suisse, résident étranger ou travailleur frontalier, comprendre les particularités de l’achat immobilier en Suisse est indispensable pour mener à bien votre projet.

Qui peut devenir propriétaire en Suisse ?

En Suisse, l’acquisition de biens immobiliers est régie par des lois qui varient selon la nationalité et le statut de résidence de l’acheteur. Les citoyens suisses jouissent d’une liberté totale pour acheter des propriétés, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires.

Les ressortissants de l’Union européenne et de l’Association européenne de libre-échange (AELE) résidant en Suisse sous un permis B ou C bénéficient également de droits d’achat similaires, sans restrictions spécifiques pour acquérir un logement.

Pour les travailleurs frontaliers, une autorisation cantonale spécifique est requise pour acheter une résidence secondaire en Suisse. Cette autorisation dépend du canton dans lequel se situe le bien, ce qui peut entraîner des démarches administratives supplémentaires pour les intéressés. Alors, avant de regarder les appartements neufs à Genève, prenez le temps de vous renseigner sur les exigences du canton concerné.

Le modèle de financement immobilier en Suisse

En Suisse, et notamment à Genève, les prix des biens immobiliers figurent parmi les plus élevés d’Europe, rendant l’accession à la propriété particulièrement difficile pour de nombreux ménages.

En moyenne, le coût d’un appartement en Suisse équivaut à six fois le revenu annuel moyen d’un ménage, tandis que celui d’une maison représente environ huit fois ce revenu.
Conséquence directe de ces coûts élevés, seulement 34 % des ménages suisses sont propriétaires de leur logement, un chiffre bien inférieur à celui de pays comme la France.

Pour pallier ces difficultés, le financement immobilier en Suisse repose principalement sur les prêts hypothécaires. Ce type de prêt se caractérise par un amortissement souvent faible, réparti sur une longue période.
Ce modèle permet aux acheteurs de réduire leurs mensualités, même si le coût total du crédit sur la durée reste élevé.

Plusieurs établissements financiers suisses, tels que UBS, Credit Suisse, ou encore les banques cantonales, offrent des prêts hypothécaires adaptés aux besoins des acheteurs. Il est également possible de faire appel à un courtier en prêt hypothécaire, qui se charge de négocier les meilleures conditions auprès des différentes banques.

Critères d’éligibilité pour un prêt hypothécaire en Suisse

L’octroi d’un prêt hypothécaire en Suisse est soumis à une évaluation rigoureuse de la part des banques, prenant en compte divers critères tels que le prix du bien, son emplacement, et surtout les ressources financières de l’emprunteur. Parmi les éléments déterminants dans l’attribution du prêt, deux critères se distinguent : les fonds propres et le taux d’endettement.

• Les fonds propres : Les banques exigent généralement un apport de 20 % du prix du bien, dont une partie peut provenir du deuxième pilier, le système de prévoyance professionnelle en Suisse. Toutefois, depuis 2012, la réglementation impose que cet apport ne soit constitué qu’à hauteur de 10 % maximum par le deuxième pilier
• Le taux d’endettement : Ce ratio, qui doit être inférieur ou égal à 33 %, correspond à la part des revenus mensuels consacrée au remboursement du prêt. Un taux d’endettement supérieur à ce seuil est souvent synonyme de refus de prêt

Il est également important pour certains acheteurs, notamment les expatriés, de tenir compte des fluctuations de devises. Ceux qui disposent d’un apport en euros ou dans une autre devise étrangère doivent envisager le recours à un service spécialisé dans le change de devises pour optimiser le montant converti en francs suisses.

Les marges prélevées par les banques sur ces transactions peuvent en effet varier considérablement, avec des économies potentielles de plusieurs milliers de francs ou d’euros.

Les frais associés à l’achat immobilier en Suisse

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Suisse, il est nécessaire de prévoir plusieurs frais annexes, qui viennent s’ajouter au coût d’achat. Ces frais, représentant entre 3 % et 5 % du prix global, ne sont pas intégrés dans le plan de financement et nécessitent un apport supplémentaire.

Les frais de notaire

Le passage par un notaire est une étape obligatoire pour finaliser la transaction immobilière en Suisse. Les frais de notaire varient selon les cantons et peuvent aller de 0,1 % à 0,5 % du prix de vente du bien. La Suisse distingue trois systèmes de notariat :

• Notariat libre : les honoraires sont fixés librement (cantons de Genève, Vaud, Valais, Berne)
• Notariat étatique : les honoraires sont réglementés par l’État (cantons de Zurich, Argovie)
• Notariat mixte : un mélange des deux systèmes (cantons de Lucerne, Glaris, Bâle-Campagne)

Dans les cantons où les honoraires sont libres ou mixtes, il est judicieux de comparer les tarifs pour réduire les frais.

Les droits de mutation

Certains cantons suisses prélèvent un droit de mutation lors de la cession d’un bien immobilier dont le montant varie et est généralement partagé entre l’acheteur et le vendeur.

Par exemple, dans le canton de Fribourg, ce droit s’élève à 1,5 % du prix de vente et même si des initiatives visant à supprimer ces droits sont en cours dans plusieurs cantons, ils demeurent une réalité à prendre en compte pour l’instant.

L’impôt sur la valeur locative

Un aspect souvent méconnu par les étrangers concerne l’impôt sur la valeur locative : il s’applique aux propriétaires de biens immobiliers en Suisse et est calculé sur la base du loyer théorique que le bien pourrait générer s’il était loué.

Ce calcul se fait en fonction de la part de propriété détenue, ce qui signifie qu’un amortissement important du prêt hypothécaire augmente l’assiette imposable et, par conséquent, le montant de l’impôt.