Comment créer une SCI sans apport ? Avantages, particularités et démarches

Dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble ou d’un local pour une entreprise familiale ou commerciale, la Société civile immobilière ou SCI fait partie des solutions les plus intéressantes. En effet, elle permet non seulement d’organiser l’acquisition et la gestion commune, mais aussi la transmission dudit bien. Par ailleurs, c’est une solution qui présente de nombreux avantages en matière de fiscalité et sa création ne nécessite aucun apport personnel. Vous voulez en savoir plus ? Voici notre guide de complet de la création d’une SCI sans apport.

Pourquoi opter pour une SCI ?

Par définition, il faut déjà dire qu’une Société civile immobilière, communément appelée SCI, est une société civile qui a pour vocation d’être un outil d’administration de biens immobiliers. De par son objet, elle ne doit donc pas être confondue à la société commerciale, comme la SCPI, et il lui est ainsi interdit de réaliser toute manœuvre assimilable à du commerce.

La SCI offre de nombreux avantages, notamment en termes de fiscalité à chacun de ses actionnaires. En effet, le principe, avec cette forme de société, est de donner la possibilité à un groupe de personnes (au moins 2) de réduire les frais d’acquisition et de mutualiser les différentes charges. De cette manière, un couple peut facilement faire l’acquisition d’un bien immobilier afin de le transmettre plus tard. En dehors de cela, la création d’une SCI permet de bien protéger son patrimoine. En cas de faillite, par exemple, les associés sont protégés, puisque les créanciers doivent d’abord intenter une procédure contre la SCI, avant d’aller vers les associés. Ceux-ci ne sont pas propriétaires de l’immeuble, ils en possèdent juste des parts et c’est la société en elle-même qui est propriétaire. Mais il est important de souligner que chaque associé à l’obligation de payer l’ensemble de ses dettes.

Il faut également ajouter que c’est une forme très prisée parce qu’elle simplifie plusieurs formalités en rapport avec la gestion. En effet, tous les biens immobiliers qui font l’objet d’une SCI se retrouvent en état d’indivision. Ce qui fait que tous les associés de la société sont obligés de s’entendre sur tous les actes de gestion et de disposition liés au bien. Pour ce qui est de la fiscalité, les sociétés civiles immobilières sont soumises, par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Mais dans certains cas, la SCI peut relever de l’impôt sur les sociétés (IS).

Capital social : une des particularités de la Société civile immobilière

Un autre avantage lié à la création d’une Société civile immobilière est que la loi est relativement flexible pour ce qui est de la définition du capital social. Comme souligné un peu plus haut, il faut au minimum deux associés pour créer une SCI et chacun d’eux aura à effectuer un apport numéraire (de l’argent) ou en nature (des biens). Cette étape est très importante dans le processus de création, puisque chaque associé aura des parts proportionnelles à son apport au capital de la société.

Il faut donc dire qu’au moment de créer une société civile immobilière, on a le choix entre la forme à capital fixe et la forme à capital variable. Dans le premier cas (le plus courant), le capital sera déterminé à la création et indiqué dans les statuts. Dans le second cas (beaucoup plus flexible), il sera inscrit dans les statuts un capital minimum et un capital maximum. Ainsi, même s’il y avait des modifications à faire plus tard, il ne sera pas nécessaire de refaire les statuts, à condition que les limites ne soient pas dépassées.

Cette flexibilité au niveau de la définition du capital social fait qu’il est tout à fait possible de créer une SCI familiale sans apport, par exemple. Et cela est possible vu que le minimum exigé est de 1 € symbolique. Dans le futur, vous pourrez alors décider d’ajouter des apports au capital et sans avoir à refaire les statuts.

Démarches de création d’une SCI sans apport

Même si la SCI présente de nombreux avantages, il faut souligner qu’elle a aussi quelques limites. Celles-ci sont beaucoup plus liées aux démarches de création qui sont nombreuses et exigeantes. Vous pouvez donc faire appel à un professionnel pour vous aider. Mais si vous décidez de le faire vous-même, voici les principales étapes de création.

La définition des apports

Les apports, comme vous le savez déjà, vont constituer le capital de la Société civile immobilière. On en distingue 2 principaux types à savoir les apports en numéraire et les apports en nature. Pour créer une SCI sans apport, il suffit d’opter pour la forme à capital variable.

La rédaction des statuts

La rédaction des statuts de la SCI est très importante, puisque ceux-ci vont définir le fonctionnement de la société et permettre d’anticiper les éventuels conflits entre associés. À ce propos, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour avoir des statuts complets et adaptés.

Il ne faudra pas oublier les clauses spécifiques comme la clause d’agrément, celle limitant le pouvoir du gérant ainsi que celle relative à la nomination du gérant.

La nomination du gérant

Dans le cas d’une SCI familiale, par exemple, il est important de nommer un gérant qui va représenter la société. Cette nomination se fera par tous les associés afin que la personne choisie puisse gérer les affaires courantes et prendre des décisions dans la limite de ses pouvoirs.

L’immatriculation de la société

Une SCI, après constitution, doit être immatriculée. Et pour cela, il faudra fournir au greffe du tribunal certains documents spécifiques. Il s’agit :

• des statuts de la société
• du formulaire Cerfa M0 dûment rempli
• d’une attestation de non-condamnation (déclaration sur l’honneur) à fournir par le gérant de la société
• d’un justificatif de l’adresse du siège social qui prouve que la société est autorisée à occuper les locaux. Cela peut être le titre de propriété, l’attestation de domiciliation au nom du gérant, par exemple, un bail commercial ou encore un contrat de domiciliation…
• de l’attestation de la publication d’un avis dans un Journal d’Annonces Légales afin d’informer les gens de la création de la SCI
• d’une attestation de dépôt du capital, au cas où les associés décident de faire des apports en numéraire.

Une fois le dossier traité et l’immatriculation réalisée par le greffe, la SCI obtiendra alors un extrait Kbis. Enfin, n’oubliez pas que pour bien réaliser l’achat d’un bien immobilier, il est important d’estimer correctement le coût des travaux.